Sozialer Wohnbau: Künftig auch Landesdarlehen für Nachverdichtungs-Projekte

„Leistbarer Wohnraum ist mir ein besonderes Anliegen. Wohnraum bedeutet auch Lebensraum, Heimat, die Möglichkeit, sich zurückzuziehen und zu erholen, Zeit mit der Familie“, so Haimbuchner am Montag in Linz. Aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen sei leistbarer Wohnraum aber auch eine große Herausforderung.

Seit vielen Jahren gebe es das Thema Nachverdichtung, also die effiziente Nutzung bereits versiegelter Flächen. „Es gibt enormes Potential in Oberösterreich, besonders im urbanen Raum. Meistens sind Nachverdichtungen aber kostenintensiver. Mit der Verordnung, die jetzt in Begutachtung geht, wird ein bedeutender Meilenstein umgesetzt“, ist Haimbuchner überzeugt.

Künftig direkte Landesdarlehen

Konkret wird die Förderung an die klassische Neubauförderungs-Verordnung angepasst. Das Land OÖ wird künftig direkte Landesdarlehen dafür einsetzen, nicht mehr mittels Zuschüssen arbeiten. Gefördert werden der nachträgliche Zu- bzw. Einbau von Wohnungen, Aufstockungen und Abbruch-Neubauten. Eine Baukostenobergrenze gibt es lediglich bei Abbruch-Neubau-Förderung, wobei jedenfalls eine Belastungsobergrenze in Höhe von 5,80 Euro pro Quadratmeter einzuhalten ist. Der Eigenmitteleinsatz ist ebenso wie die Förderung als Ganzes analog zur Neubauförderungs-Verordnung geregelt.

Als Beispiel für die Vorteile der Neuregelung nennt Haimbuchner ein Bauvorhaben aus dem Jahr 2023 im Bezirk Linz-Land: Der Bauträger in einem alten Gasthof mittels nachträglichem Zu- bzw. Einbau sowie Aufstockung 25 Mietwohnungen. Die gesamte Wohnfläche beträgt 1.599,40 Quadratmeter. Die Baukosten betrugen 4.372.000 Euro. Durch die neue Förderung wäre die Miete bei einer durchschnittlichen 70 Quadratmeterwohnung um 4,15 Euro pro Quadratmeter bzw. um 290,44 Euro für die gesamte Wohnung günstiger. Damit würde sich der Mieter einer 70 Quadratmeterwohnung in einem solchen Gebäude pro Jahr 3.485,28 Euro ersparen.

Fünf-Punkte-Plan läuft aus, Neubauförderung wird neu gestaltet

Der nach Corona und in Zeiten von Zinsanstieg und davongaloppierenden Baukosten eingeführte Fünf-Punkte Plan für 2023 und 2024 läuft aus. „Dieser war klar befristet, auch aufgrund des erhöhten Eigenmitteleinsatzes der gemeinnützigen Bauträger. Es war klar, dass dies nicht auf Dauer gestemmt werden kann“, so Haimbuchner.

Nun kommt eine Nachfolgeregelung. Die Bauträger können sich künftig flexibel aussuchen, ob sie elf Prozent, 15 oder 20 Prozent Eigenmittel einsetzen. Die Verzinsung dieser Eigenmittel liegt bei einem Eigenmitteleinsatz von 11 Prozent bei 2,2 Prozent, bei einem Eigenmitteleinsatz von 15 Prozent bei 2,4 Prozent und bei einem Eigenmitteleinsatz von 20 Prozent bei 2,6 Prozent

Gleichzeitig werde das Förderdarlehen erhöht, wodurch Mieten in Oberösterreich stabil bleiben würden. Das Land wird seine Förderung auf 1.100 Euro pro Quadratmeter erhöhen, was einer Erhöhung um 100 Euro pro Quadratmeter entspricht. Sockelbetrag und Freiflächen bleiben gleich. „Damit ergibt sich eine Erhöhung gesamt von sieben Prozent“, so Haimbuchner.

Ausgeweitete Tiefgaragen-Förderung

Neu ab 2025 wird es auch eine Ausweitung der Förderung von Tiefgaragen geben, diese wird auf dreigeschossige Gebäude ausgeweitet (2.500 Euro pro Stellplatz), bei viergeschossigen erhöht (auf 5.000 Euro pro Stellplatz, bislang 1.000 Euro). „Wo möglich wollen wir PKWs unter die Häuser bringen, den Raum für Grünflächen nutzen.“

Aus dem Fünf-Punkte-Plan übernommen wird die 45-jährige Laufzeit des Landesdarlehens sowie die Verzinsung in Höhe von 0,5 Prozent bzw. einem Prozent. Ebenso wird die Anfangsannuität nicht erhöht.

In Summe sieht Haimbuchner ein „rundes Paket“, das ab 1. Jänner 2025 gelte.

„Gute Gespräche“ 

Für „gute Gespräche auf Augenhöhe“, bei dem die gemeinsamen Interessen gewürdigt worden seien, danken Robert Oberleitner, Landesgruppenobmann der gemeinnützigen Bauvereinigungen OÖ und Geschäftsführer Neue Heimat OÖ, sowie Landesgruppenobmann-Stellvertreter und Vorstand der WSG Stefan Hutter.

„Der Wohnbau ist in keiner einfachen Situation. Mit dem Fünf-Punkte-Plan konnte das Niveau gehalten werden bzw. ging darüber hinaus – durch gute Zusammenarbeit zwischen Land, Trägern und Bauwirtschaft“, so Oberleitner. Aber auch 2025 werde schwierig, eine klare Erholung sei nicht in Sicht.

Beim Thema Nachverdichtung habe es bislang förderrechtlich noch nicht die passenden Rahmenbedingungen gegeben, so Oberleitner weiter. „Wir glauben, dass das mit der Novelle erreicht ist.“ Nun könnten Projekte, die bislang in der Pipeline waren, angegangen werden.

Hutter verweist dabei auch das Thema Ortskernbelebung, „die Verordnung kann hier ein großer Gamechanger sein.“

Neuerung bei Sanierungen

Nach dem Auslaufen der 15a-Verinabarung wird bei Sanierungen künftig nicht mehr zwischen thermisch-energetischen und anderen Sanierungsmaßnahmen entschieden. Dementsprechend werden künftig 25 Prozent der förderbaren Kosten gefördert. Zudem wird bei der „Junges Wohnen“-Förderung künftig pro Quadratmeter gefördert, nicht mehr 66 Prozent der Gesamtbaukosten.

344 Millionen Euro Wohnbaubudget 2025

Im Landeshaushalt 2025 sind laut Budgetvorschlag für den Bereich Wohnbau 344,8 Millionen Euro veranschlagt, ein Plaus von 7,6 Prozent. Rund 140 Millionen Euro davon sind für Neubau-Direktdarlehen vorgesehen, hier fließen laut Haimbuchner auch Nachverdichtungsprojekte ein.

Auch lesen: OÖ. Landesbudget 2025 mit Minus von rund 253 Millionen Euro

Reaktionen: Lob und Kritik

Die ÖVP sieht mit den Neuerungen das leistbare Wohnen in Oberösterreich gesichert. OÖVP-Wohnbausprecher Josef Rathgeb: „Die gemeinnützigen Bauvereinigungen sind unverzichtbare Partner, wenn es darum geht, hochwertigen und leistbaren Wohnraum in Oberösterreich zu schaffen. Mit den Neuerungen in den Sanierungs- und Nachverdichtungs-Verordnungen setzen wir wichtige Schritte, um sorgsam mit Grund und Boden umzugehen.“

SPÖ-Wohnbausprecher Peter Binder sieht nun eine Gesamtreform der Wohnbeihilfe überfällig. „Ich sehe gute und richtige Ansätze in der von Wohnbaureferent Haimbuchner präsentierten Gesamtreform des mehrgeschossigen Wohnbaus. Nun muss er endlich auch den Bereich Wohnbeihilfe angehen und im Sinne der hilfebedürftigen Landsleute rasch neu aufstellen. Die schleichende Entwertung lässt kein weiteres Zuwarten mehr zu, mit einer Reform kann kurzfristig geholfen werden.“

Noch stärker auf Sanierungen gesetzt werden müsse, fordert die Grüne Wohnbausprecherin Ines Vukajlović. „Bei den Reformplänen sind durchaus gute Ansatzpunkte dabei. Unverzichtbar ist für einen zukunftsfitten Wohnbau aber ein viel stärkerer Focus auf Sanierungen. Dorthin gehören Schwerpunktsetzung, Förderung und Unterstützung gelenkt. Gerade der Wohnbau ist ein wichtiger Hebel für den Klimaschutz, der aber bei weitem noch nicht ausreichend genutzt wird. Das ist noch viel Luft nach oben, auch im mehrgeschossigen Wohnbau.“