Immobilienverkauf: Nie ohne Marktwerteinschätzung

Rudolf Ley, Co-Geschäftsführer von RE/MAX Donau City Immobilien, des größten österreichischen Franchisenehmers im RE/MAX-Netzwerk, erklärt, welche Aspekte in die Immobilienbewertung einfließen und wie der Marktwert errechnet wird: „Dem Makler stehen zum Verkauf von Immobilien verschiedene Bewertungsverfahren zur Auswahl: Beim Verkauf von Häusern ist vor allem das Sachwertverfahren maßgeblich. Ausgangspunkt der Berechnung ist der Preis eines Neubaus samt Grundstück und Nebenflächen wie Balkon, Terrasse oder Pool. Danach werden sowohl erfolgte Renovierungen als auch die Wertminderung durch Alter, Mängel etc. berücksichtigt und gegebenenfalls Abschläge vorgenommen: Dazu zählen Faktoren wie eine schlechte Verkehrsanbindung oder eine mangelhafte Infrastruktur. Andererseits können hier auch ein bestehendes Wohnrecht oder Wegerecht für eine dritte Person oder eine Zweckgebundenheit der Liegenschaft in den Sachwert miteinfließen.

Das Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren, das vor allem für Eigentumswohnungen prädestiniert ist, wird die Zielimmobilie anderen, möglichst gleichwertigen Immobilien gegenübergestellt. Der Makler überprüft, ob in jüngerer Vergangenheit, idealerweise in den letzten Monaten, eine Wohnung ähnlicher Größe – idealerweise im selben Wohnblock – verkauft wurde“, erklärt Ley.

Wenig Aussagekraft

Abweichend zur Vergleichsimmobilie müssen Zuschläge, etwa aufgrund einer höheren Quadratmeteranzahl, oder Abschläge, etwa wegen eines schlechteren Erhaltungszustands oder eines nordseitig ausgerichteten Balkons, miteinkalkuliert werden. Bei Häusern ist der Vergleichswert allein meist wenig aussagekräftig, da sich diese oft trotz annähernd gleicher Größe stark in der Bauweise und bei den verwendeten Materialien unterscheiden.