Immobilienmarkt - Vergleich zwischen Österreich und Deutschland

Deutschland: Wertverlust durch aufwendige Verwaltung

In Deutschland ist das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern meistens etwas angespannt. Das Mietverhältnis bietet zahlreiche Anlässe für Streit und rechtliche Auseinandersetzungen. Für Vermieter bedeutet das zusätzlichen Aufwand, den sie in ihre Immobilie investieren müssen – mit negativen Auswirkungen auf deren Wert.

In der Tat ist vor allem in deutschen Großstädten der Wert einer vermieteten Wohnung um bis zu 25 Prozent niedriger als der einer vergleichbaren Wohnung, die nicht bewohnt wird. Darum führen Streitigkeiten mit Mietern oft dazu, dass sich ein Vermieter entschließt, die betroffenen Immobilien zum Verkauf anzubieten. Österreich:

Trotz Mehraufwand sind vermietete Wohnungen attraktiv

In Österreich gibt es nur geringe Preisunterschiede zwischen bewohnten und unbewohnten Mietobjekten. Ein Grund liegt unter anderem darin, dass dort viele Mietverträge mit befristeter Laufzeit abgeschlossen werden. Damit ist absehbar, wann eine Wohnung wieder frei wird. Auf diese Weise entfallen viele Anlässe für Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter von vornherein.

Was jedoch viele österreichische Immobilienbesitzer dazu bringt, sich von ihren Objekten zu trennen, ist ihr Verwaltungsaufwand. Er ist um einiges höher als in Deutschland. Wer in Österreich eine Immobilie vermieten möchte, muss vorab eine Umsatzsteuervoranmeldung abgeben, Zusätzlich werden drei verschiedene Erklärungen für das Finanzamt fällig. Vielen Vermietern ist dieser bürokratische Einsatz zu hoch, darum ziehen sie es lieber vor, ihre Immobilie zu verkaufen.

Ein Vergleich zwischen den Immobilienmärkten in Österreich und Deutschland

Rechtliche Voraussetzungen:

In Deutschland kann sich jedermann als Immobilienmakler selbstständig machen. Die einzige staatliche Auflage dazu besteht darin, dass er ein Gewerbe anmelden muss. In Österreich benötigen Immobilienmakler eine Konzession, um diesen Beruf ausüben zu dürfen.

Höhe der Maklerprovision:

In Deutschland gibt es keine gesetzlich geregelte Obergrenze für die Vermittlungsprovision beim Verkauf einer Immobilie. Sie ist von Bundesland zu Bundesland verschieden und wird dort jeweils verbindlich festgelegt. In Hamburg beträgt sie zum Beispiel 6,25 Prozent, während es in Bayern nur 3,57 Prozent sind. Diese Werte gelten sowohl für Käufer als auch für Verkäufer. In Österreich sind klare Obergrenzen für Vermittlungsprovisionen vorgegeben. In der Regel liegt die Grenze bei 3,6 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis unter 36.336 Euro beträgt sie 4 Prozent.

Grundbucheintrag:

In Deutschland können nur Personen Einsicht ins Grundbuch nehmen, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Der Anspruch des Käufers wird durch eine Auflassungserklärung abgesichert. In Österreich kann jedermann Einsicht ins Grundbuch nehmen. Der Verkäufer bekundet in einer Aufsandungserklärung sein Einverständnis, dass sein Verkaufsobjekt in den Besitz des Käufers übergeht.

Spekulationssteuer:

Wenn in Deutschland eine Immobilie, die nicht privat genutzt wird, während der sogenannten Spekulationsfrist, also im Zeitraum von zehn Jahren nach dem Kauf, veräußert wird, muss der erzielte Wertgewinn versteuert werden. In Österreich fällt für alle Grundstücksverkäufe eine Immobilienertragssteuer an. Davon sind auch Grünlandflächen betroffen, die zu Bauland erklärt werden.

Mietpreise:

In Deutschland orientieren sich die Mietpreise am Mietspiegel. Er wird von Städten und größeren Gemeinden in Zusammenarbeit mit örtlichen Mieter- und Vermieterverbänden aufgestellt. Der Mietspiegel informiert Mieter und Vermieter über die ortsübliche Vergleichsmiete im freien Wohnungsmarkt. Damit erhalten sie einen Richtwert zur Erstellung oder für die Bewertung eines Miet-Angebotes. Der Vermieter kann aber einen höheren Mietpreis verlangen, als es der Richtwert vorgibt. Es wenn Wucher vorliegt, kann dagegen geklagt werden. Einen Überblick über Mietpreise werden auf Plattformen, wie diese hier, abgebildet. In Österreich gibt für jedes einzelne Bundesland Miet-Richtwerte. Sie werden im Abstand von zwei Jahren aktualisiert und an die Gegebenheiten des Immobilienmarktes angepasst.

Starke regionale Unterschiede in beiden Immobilienmärkten

Während in Wien die Mietpreise seit dem Jahr 2010 nur moderat, nämlich um 4 Prozent gestiegen sind, beträgt der Anstieg in einigen deutschen Städten bis zu 26 Prozent. Dennoch liegen die Kosten im Durchschnitt beider Länder nicht weit auseinander.

Der Preis ist ein Indikator für die Nachfrage in der jeweiligen Wohnlage. Spitzenreiter in Deutschland ist München. Hier kann niemand mehr eine Wohnung unter 10,60 Euro pro Quadratmeter mieten. Doch in Salzburg und Innsbruck wäre selbst das zu wenig. Hier liegt der durchschnittliche Quadratmeter-Preis für Mieter bei rund 12 Euro. Etwas abseits der Toplagen finden sich in beiden Ländern nach wie vor Regionen mit gemäßigten Preisen für Käufer und Mieter.